Правова допомога будинкам із пошкодженнями

Квітень 2021

– ВЛАДИСЛАВ ВЛАСЮК, АДВОКАТ, ПАРТНЕР ЮФ «ЄПРАВО»

Якщо ви проживаєте у багатоквартирному будинку, побудованому в радянські чи дореволюційні часи, ви могли стати свідком численних його пошкоджень: тріщин, корозії, поломки обладнання. Якщо вчасно не провести технічний огляд та ремонт таких пошкоджень, почнеться руйнування будинку, що згодом може призвести до повної його руйнації.

Чи потрібний будинку ремонт і який?

Для того, щоб диференціювати, чи потрібний будинку поточний або капітальний ремонт, звертаємось до ДБН А.2.2-3:2014 та Правил утримання житлових будинків. Норми передбачають, що капітальний ремонт — це сукупність робіт, яка передбачає втручання у опорні та огороджувальні конструкції у зв’язку з їх фізичною зношеністю та руйнуванням, а також задля поліпшення експлуатаційних показників. При цьому, якщо проводиться капітальний ремонт — то експлуатація будинку припиняється повністю, або принаймні в тій частині, де проводиться ремонт.

А щоб визначити, чи потрібний будинку саме капітальний ремонт, необхідно провести технічне обстеження будівлі. Для цього, ОСББ або ж збори мешканців будинку мають укласти договір з фахівцями в цій сфері: це може бути як комунальне, так і приватне підприємство.

Хто відповідальний за ремонт?

Відповідно до українського законодавства, власники квартир у багатоквартирному будинку є співвласниками спільного майна. Спільне майно — це фактично все майно, що знаходиться в межах будинку та прибудинкової території, але не належить до приватного житлового фонду.

З огляду на це положення, обов`язок проводити поточний чи капітальний ремонт будинку покладається саме на співвласників. Однак, якщо в будинку створене ОСББ, воно стає відповідальним за належну експлуатацію будинку, а також за фінансування та проведення ремонту. І, зазвичай, ремонт проводиться саме коштом ОСББ та додаткових внесків співвласників житлового будинку.

Особа-власник приміщення у будівлі, в якій створено ОСББ, зобов’язана здійснювати платежі та внески на утримання і ремонт спільного майна незалежно від членства в об’єднанні. Такого висновку дійшов ВГСУ у справі № 910/25295/15 від 17 травня 2016 року. І тут варто наголосити саме на слові «власник приміщення», адже на орендарів такий обов`язок не покладається (позиція Верховного суду, справа № 906/884/19).

Якщо ж будинок було пошкоджено через дії одного зі співвласників — оплачувати ремонт буде саме особа, яка завдала шкоду спільному майну. А відповідно до ст. 17 ЗУ «Про об`єднання співвласників багатоквартирних будинків», об`єднання співвласників може вимагати відшкодування збитків, заподіяних спільному майну об’єднання з вини власника або інших осіб, які користуються його власністю. Це також стосується і ситуацій, коли шкода була завдана внаслідок неналежного утримання будинку ОСББ чи ЖЕК.

Чи можна заручитись фінансовою підтримкою від місцевого самоврядування або держави?

Якщо коротко — можна.

Керуючись Бюджетним Кодексом, із місцевих бюджетів усіх рівнів дійсно можуть здійснюватися видатки на реконструкцію та ремонт житлових будинків. Обсяг коштів на реалізацію цих програм визначається рішенням про місцевий бюджет, виходячи з наявного фінансового ресурсу відповідного місцевого бюджету. Це означає, що орган місцевого самоврядування (ОМС) може виділити кошти з місцевого бюджету на ремонт багатоповерхівки. ОМС може і відмовити — все залежить від кількості коштів у місцевому бюджеті та необхідності надання «фінансової підтримки» конкретному будинку.

Окрім положення в Кодексі, також маємо доволі застарілий закон «Про приватизацію державного житлового фонду». Відповідно до нього, колишні власники, які володіли багатоквартирними будинками до моменту приватизації, зобов’язані брати участь у фінансуванні їх ремонту. Якщо йдеться про приватизацію, то такими колишніми власниками є держава та органи місцевого самоврядування.

Ще одне положення зустрічаємо в Порядку №572 від 08.10.1992 р. (досі чинний). Там вказується на те, що якщо в будинку приватизовано не всі квартири, то при проведенні першого після приватизації будинку ремонту, ремонт неприватизованої частини будинку фінансується його колишнім власником у повному обсязі.

Куди потрібно звертатись, щоб виділили бюджетні кошти на ремонт будинку?

Закон «Про місцеве самоврядування» каже нам, що участь в організації та фінансуванні капітальних ремонтів житлових будинків — це повноваження виконавчого ОМС, а прийняття відповідних бюджетних програм — це вже компетенція відповідної місцевої ради. Як виняток з правила, міські ради повністю опікуються питаннями проведення капітального ремонту житла для окремих соціально незахищених категорій громадян: інвалідів, ветеранів війни та праці, сімей загиблих (померлих або визнаних такими, що пропали безвісти) військовослужбовців, військовослужбовців, звільнених у запас або відставку, інвалідів дитинства та багатодітних сімей.

Для того, щоб виконавчий орган виділив будинку кошти на проведення ремонту, необхідно звернутись до ОСББ в будинку, адже саме воно уповноважене подавати заяви до ОМС.

Якщо ж ви проживаєте в Києві, а у вашому будинку не створене ОСББ, можна подаватись на програму співфінансування спільного майна у багатоквартирних будинках Києва. Суть програми в тому, що співвласники сплачуватимуть лише 30% вартості робіт, а решту сплачує КМДА.

Процедура виглядає наступним чином:

  1. Створюється ініціативна група співвласників, яка готує заявку у встановленій законом формі.
  2. Заявка подається до КП «Київжитлоспецексплуатація».
  3. Підприємство протягом 10 днів розглядає заяву, складає дефектний акт та визначає очікувану вартість робіт.
  4. Ініціативна група скликає збори співвласників, де визначаються обсяг робіт, спосіб визначення частки кожного зі співучасників; на підтвердження укладається протокол зборів.
  5. З КП укладається договір, після чого воно звертається до Департаменту житлово-комунальної інфраструктури КМДА, яке вже надає бюджетні асигнування на ремонт будинку.

Підсумуємо: якщо власник квартири помітить, що будинок потребує проведення певного виду ремонту, він повинен або звертатись до ОСББ, або ж винести це питання на загальні збори співвласників.

Працюймо разом!