Чи законно утеплювати стіни багатоквартирних будинків? Розповідає юрист

Жовтень 2020

– Владислав Власюк

Чому питання утеплення фасадних стін багатоквартирних будинків є актуальним: бо це дозволяє зекономити гроші на комунальних послугах і просто підвищує тепловий комфорт у приміщенні. Власне, всі ми бачили «латки» з утеплення на зовнішній стіні багатоквартирного будинку. Звісно, не все так просто з технічної сторони, зокрема і через створення перепаду температури і як наслідок прискорення руйнування стіни. Однак розглянемо лиш юридичний, а не технічний аспект: чи дозволяє закон утеплити «свою стіну» мешканцю окремої квартири?

18 грудня 2018 року Кабінет Міністрів України затвердив оновлений Перелік будівельних робіт, які не потребують документів на їх виконання, та після закінчення яких об’єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію. До вказаних робіт віднесено будівельні роботи з комплексної теплоізоляції введених в експлуатацію житлових будинків (стін, даху, горища, технічного поверху, цоколя чи підвалу), а саме: індивідуальних житлових будинків, які належать до об’єктів із незначними (СС1) наслідками, та багатоквартирних будинків висотою до 100 м – об’єктів із середніми (СС2) наслідками.

Що передбачено законом

Власник квартири в багатоквартирному будинку, що планує утеплитися, повинен отримати письмовий дозвіл від інших співвласників, відповідно до вимог Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Статтею 6 вказаного Закону визначено, що співвласники мають право вільно користуватися спільним майном багатоквартирного будинку з урахуванням умов та обмежень, встановлених законом або рішенням співвласників. Ураховуючи, що утеплення фасаду будинку змінить його зовнішній вигляд, особливо, якщо мова йде про часткове утеплення, лише в межах зовнішніх стін вашої квартири, то відповідне рішення повинно бути прийнято більшість співвласників. Якщо ж будинку ОСББ не створювалось, то управителем вашого будинку має бути ЖЕК або обслуговуюча компанія, а тому за відповідним погодженням варто звернутися до них.

Окрім того, варто пам’ятати, що з метою забезпечення унікального стилю та історичної цінності пам’яток культурної спадщини згідно із Законом України «Про охорону культурної спадщини» утеплення стін будинку, архітектура якого має культурну та історичну цінність, можливе за умови отримання дозволу органу охорони культурної спадщини на підставі погодженої з ним науково-проектної документації.

Загалом в містах окремі особливості утеплення зовнішніх стін будинків визначають місцеві органи влади. Так, рішенням Київської міської ради від 27.11.2003 року № 220/1094 затверджений Порядок утримання, ремонту, реконструкції, реставрації фасадів будинків та споруд на території міста Києва.

Правильний алгоритм дій

Якщо ви проживаєте в багатоквартирному будинку місті Києві та маєте намір утеплити фасадні стіни свого будинку, то для початку потрібно оформити та зареєструвати паспорт фасаду будинку, якщо у вас він відсутній.

Згодом слід замовити проектну документацію на реконструкцію фасаду, до реконструкції відносяться в тому числі роботи з підвищення експлуатаційних теплотехнічних показників будівлі. Проєкт подається до Київської міської державної адміністрації для отримання дозволу на виконання робіт – ордеру.

При цьому варто відмітити, що згідно пункту 3.2.8. Правил благоустрою міста Києва, затверджених рішенням Київської міської Ради від 25.12.2008 року № 1051/1051 зі змінами, змінювати зовнішній вигляд фасадів будівель та споруд можна тільки на підставі затверджених у встановленому порядку проектів та за умови отримання контрольної картки на тимчасове порушення благоустрою території у зв’язку з виконанням відповідних робіт у Департаменті міського благоустрою. Така картка видається протягом п’яти днів, що може бути продовжено, якщо необхідно направити запити з приводу запланованих робіт до інших органів (зазвичай, запити надсилають).

Важливо, що суди також посилаються на зазначене положення при вирішенні справ про утеплення фасадів будинків і спричинені ним порушення закону.

Завершується процедура утеплення фасаду, згідно вимог Порядку, складанням відповідного акту комісії, яка проводить обстеження проведених робіт та дає свій висновок.

Роботи з утеплення фасадів повинні виконуватись відповідно до ДБН В.2.6-33.2018 «Конструкції зовнішніх стін із фасадною теплоізоляцією. Вимоги до проектування», які детально регламентують технічну сторону утеплення фасадів будинків.

А якщо самовільно?

Статтею 152 Кодексу України про адміністративні правопорушення за порушення правил благоустрою передбачено штрафи від 340 грн до 1360 грн. Такий розмір штрафу не стимулює проходити всю процедуру погодження, яка обійдеться значно дорожче, ніж виконати роботи без дозволів та сплатити згодом штраф (або не сплатити). Інша справа, що суд може зобов’язати здійснити демонтаж такого утеплення, що було здійснено з порушенням передбаченого порядку.

Давайте працювати разом