Правовая помощь домам с повреждениями

Апрель 2021

— ВЛАДИСЛАВ ВЛАСЮК, АДВОКАТ, ПАРТНЕР ЮФ «ЕПРАВО»

Если вы проживаете в многоквартирном доме, построенном в советские или дореволюционные времена, вы могли стать свидетелем многочисленных его повреждений: трещин, коррозии, поломки оборудования. Если вовремя не провести технический осмотр и ремонт таких повреждений, начнется разрушение дома, что впоследствии может привести к полному его разрушению.

Нужен ли дому ремонт и какой?

Чтобы дифференцировать, нужен дому текущий или капитальный ремонт, обращаемся к ДБН А.2.2-3: 2014 и Правилам содержания жилых домов. Нормы предусматривают, что капитальный ремонт — это совокупность работ, которая предполагает вмешательство в опорные и ограждающие конструкции в связи с их физическим износом и разрушением, а также для улучшения эксплуатационных показателей. При этом, если проводится капитальный ремонт, эксплуатация дома прекращается полностью или хотя бы в той части, где проводится ремонт.

А чтобы определить, нужен ли дому капитальный ремонт, необходимо провести техническое обследование здания. Для этого, ОСМД или собрание жильцов дома должны заключить договор со специалистами в этой сфере: это может быть как коммунальное, так и частное предприятие.

Кто ответственный за ремонт?

Согласно украинскому законодательству, владельцы квартир в многоквартирном доме являются совладельцами общего имущества. Общее имущество — это фактически все имущество, которое находится в пределах дома и придомовой территории, но не относится к частному жилищному фонду. 

Учитывая это положение, обязанность проводить текущий или капитальный ремонт дома возлагается именно на совладельцев. Однако, если в доме создано ОСМД, оно становится ответственным за надлежащую эксплуатацию дома, а также за финансирование и проведение ремонта. И, как правило, ремонт проводится именно за счет ОСМД и дополнительных взносов совладельцев жилого дома.

Лицо-владелец помещения в здании, в котором создано ОСМД, обязана осуществлять платежи и взносы на содержание и ремонт общего имущества независимо от членства в объединении. К такому выводу пришел ВХСУ по делу № 910/25295/15 от 17 мая 2016 года. Здесь стоит акцентировать внимание именно на слове «владелец помещения», ведь на арендаторов такой долг не полагается (позиция Верховного суда, дело № 906/884/19).

Если же дом был поврежден из-за действий одного из совладельцев, оплачивать ремонт будет именно лицо, причинившее вред общему имуществу. А в соответствии со ст. 17 ЗУ «Об объединении совладельцев многоквартирных домов», объединение совладельцев может требовать возмещения убытков, причиненных общему имуществу объединения по вине собственника или других лиц, пользующихся его собственностью. Это касается и ситуаций, когда вред был причинен в результате ненадлежащего содержания дома ОСМД или ЖЭК.

Можно заручиться финансовой поддержкой от местного самоуправления или государства?

Если коротко — можно.

Руководствуясь Бюджетным Кодексом, из местных бюджетов всех уровней действительно могут осуществляться расходы на реконструкцию и ремонт жилых домов. Объем средств на реализацию этих программ определяется решением о местном бюджете, исходя из имеющегося финансового ресурса соответствующего местного бюджета. Это означает, что орган местного самоуправления (ОМС) может выделить средства из местного бюджета на ремонт многоэтажки. ОМС может и отказать — все зависит от количества средств в местном бюджете и необходимости предоставления «финансовой поддержки» конкретному дому.

Кроме положения в Кодексе, также имеем довольно устаревший закон «О приватизации государственного жилищного фонда». Согласно ему, бывшие владельцы, которые владели многоквартирными домами до момента приватизации, обязаны принимать участие в финансировании их ремонта. Если речь идет о приватизации, то такими бывшими владельцами являются государство и органы местного самоуправления.

Еще одно положение встречаем в порядке №572 от 08.10.1992 г. (до сих пор действующий). Там указывается на то, что если в доме приватизированы не все квартиры, то при проведении первого после приватизации дома ремонта, ремонт неприватизированной части дома финансируется его бывшим владельцем в полном объеме.

Куда нужно обращаться, чтобы выделили бюджетные средства на ремонт дома?

Закон «О местном самоуправлении» гласит, что участие в организации и финансировании капитальных ремонтов жилых домов — это полномочия исполнительного ОМС, а принятие соответствующих бюджетных программ — уже компетенция соответствующего местного совета. Как исключение, городские советы полностью занимаются вопросами проведения капитального ремонта жилья для отдельных социально незащищенных категорий граждан: инвалидов, ветеранов войны и труда, семей погибших (умерших или признанных пропавшими без вести) военнослужащих, военнослужащих, уволенных в запас или отставку, инвалидов детства и многодетных семей.

Чтобы исполнительный орган выделил средства на проведение ремонта дома, необходимо обратиться к ОСМД, ведь именно оно уполномочено подавать заявления в ОМС.

Если же вы проживаете в Киеве, а в вашем доме не создано ОСМД, можно подаваться на программу софинансирования общего имущества в многоквартирных домах Киева. Суть программы в том, что совладельцы должны оплатить только 30% стоимости работ, а остальные оплатит КГГА.

Процедура выглядит следующим образом:

  1. Создается инициативная группа совладельцев, которая готовит заявку в установленной законом форме.
  2. Заявка подается в КП «Киевжилспецэксплуатация».
  3. Предприятие в течение 10 дней рассматривает заявление, составляет дефектный акт и определяет ожидаемую стоимость работ.
  4. Инициативная группа созывает собрание совладельцев, где определяются объемы работ, способ определения доли каждого из соучастников; в подтверждение заключается протокол собрания.
  5. С КП заключается договор, после чего оно обращается в Департамент жилищно-коммунальной инфраструктуры КГГА, который уже предоставляет бюджетные ассигнования на ремонт дома.

Подытожим: если владелец квартиры заметит, что дом требует проведения определенного вида ремонта, он должен либо обращаться в ОСМД, или же вынести этот вопрос на общее собрание совладельцев.

Работаем вместе!